北京國投推出土地一級開發(fā)優(yōu)先受益權(quán)投資計劃
來源：m.xibujiancai.com 時間：2005-08-10
隨著房地產(chǎn)商開始關(guān)注土地一級開發(fā)市場，房地產(chǎn)信托也開始進入土地一級開發(fā)市場。
今日，北京國際信托投資公司（下稱“北京國投”）的“土地一級開發(fā)優(yōu)先受益權(quán)投資計劃”正式開始繳款銷售。但北京國投方面稱，早在推介期該計劃就基本被預(yù)訂一空。
“土地一級開發(fā)優(yōu)先受益權(quán)投資計劃”的信托期限為2年，預(yù)期年收益率6.5％，信托規(guī)模不超過人民幣1億元的信托資金將全部用于北京市朝陽區(qū)白家莊西里危改區(qū)項目的土地一級開發(fā)。
“我們很看好這塊地將來的投資價值，6.5%的收益也是沒問題的?！北本﹪犊偨?jīng)濟師時寶東博士告訴本報記者。用益信托工作室李旸告訴記者，房地產(chǎn)信托進入土地開發(fā)一級市場的確還不多。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，土地一級市場的開發(fā)是指對不能馬上投入開工建設(shè)的土地做前期的動拆遷以及水、電、煤、通訊等開通事宜，即所謂的“七通一平”，也被人稱為“毛地”開發(fā)，完成后才成為“熟地”，才可以進行房地產(chǎn)項目開發(fā)?！斑@以前是房地產(chǎn)商不屑于做的一塊，但是現(xiàn)在在二級市場拿地越來越困難的情況下，一些開發(fā)商將介入土地一級開發(fā)作為一種‘曲線拿地’方式。”
日前，央行副行長吳曉靈公開表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多做成了負債產(chǎn)品，“這是要提請注意的?！?br>
“要知道信托是信托人承擔(dān)全部風(fēng)險和收益的，因而不能把信托產(chǎn)品做成負債產(chǎn)品。”用益信托工作室李旸昨日告訴記者：“正像吳曉靈副行長指出的，現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托大多做成了負債產(chǎn)品，這一來并不是房地產(chǎn)信托的主流發(fā)展方向，二來通過信托的方式給房地產(chǎn)項目貸款，信托產(chǎn)品實際成了銀行信貸的替代品，當(dāng)然，風(fēng)險也隨之轉(zhuǎn)移過來了?！?br>
根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，2005年第二季度全國共發(fā)行信托計劃110個，資金規(guī)模達108.80億元。其中，信托資金投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托計劃有30個，是總發(fā)行數(shù)量的27％，資金規(guī)模達35.59億元，占總規(guī)模的33％。8月以來的短短一個星期，房地產(chǎn)信托幾乎是以一天一個的速度“井噴”。
不過，時寶東表示：“我們這個產(chǎn)品不是負債型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品?！痹撚媱澋脑O(shè)計就充分考慮了收益的實現(xiàn)和風(fēng)險的控制。他說，該計劃的信托收益實現(xiàn)，由北京恒世華融公司按照約定對所轉(zhuǎn)讓的全部信托優(yōu)先受益權(quán)進行回購，支付應(yīng)付投資人的收益及支付其他應(yīng)付款項。該計劃并有三級安全保障：北京恒世華融公司及其股東嘉銘投資持有全部的次級受益權(quán)，次級受益權(quán)在優(yōu)先受益權(quán)未得分配前不得收益；北京恒世華融公司將其80％的股份無償轉(zhuǎn)讓至北京國投名下；嘉銘投資為優(yōu)先受益權(quán)的回購提供《不可撤銷承諾函》。
“一單是一單?！睍r寶東同時表示，一級開發(fā)階段的合作并不意味著房地產(chǎn)項目開發(fā)階段也一定會繼續(xù)合作。
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《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》中規(guī)定，土地一級開發(fā)，是指政府委托市土地整理儲備中心及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。
土地一級開發(fā)優(yōu)先受益權(quán)投資計劃(已售完)
市場有風(fēng)險 投資須謹慎
信 托 計 劃： 土地一級開發(fā)收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計劃
信 托 期 限： 2年
預(yù)期年收益率： 6.5％
發(fā) 行 規(guī) 模： 不超過人民幣1億元，民生銀行代理收付
加入資金要求： 最低認購金額5萬元，超過部分以人民幣1萬元的整數(shù)倍增加
信托收益分配： 信托期滿一年分配信托收益；信托期屆滿兩年，分配信托收益并返還信托本金
資 金 運 用： 信托資金全部用于北京市朝陽區(qū)白家莊西里危改區(qū)項目的土地一級開發(fā)。
信托利益實現(xiàn)： 北京恒世華融公司按照約定對所轉(zhuǎn)讓的全部信托優(yōu)先受益權(quán)進行回購，支付應(yīng)付投資人的收益及支付其他應(yīng)付款項。
安 全 保 障： 北京恒世華融公司及其股東嘉銘投資持有全部的次級受益權(quán)，次級受益權(quán)在優(yōu)先受益權(quán)未得分配前不得收益；
北京恒世華融公司將其80％的股份無償轉(zhuǎn)讓至北京國投名下；
嘉銘投資為優(yōu)先受益權(quán)的回購提供《不可撤銷承諾函》。
推介繳款期： 2005年8月9日至8月11日集中簽約。
信托計劃終止： 信托計劃期滿兩年終止；
若恒世華融按照合同約定提前回購優(yōu)先受益權(quán)，信托計劃提前終止。
主要風(fēng)險揭示： 政策風(fēng)險、經(jīng)濟周期風(fēng)險、信用風(fēng)險、法律與法規(guī)風(fēng)險、信托財產(chǎn)登記、市場風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險、管理風(fēng)險以及拆遷、建設(shè)、經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。
信托計劃特點：
◆ 投資潛力土地
土地一級開發(fā)對象——白家莊西里危改區(qū)項目所在地，地理位置優(yōu)越，緊鄰交通干道，臨近CBD商圈、朝外商圈、燕莎商圈第一使館區(qū)和第二使館區(qū)，涉外資源豐富，具有較好的商務(wù)發(fā)展前景。且該區(qū)域土地資源的稀缺性使得土地的一級開發(fā)完成后具有更大的增值空間。該土地所具有的良好前景和升值預(yù)期，使得土地一級開發(fā)獲取收益較有保障。
◆ 收益率較高
與金融理財市場上同期其他產(chǎn)品相比，本投資計劃的6.5％預(yù)期年收益率，屬于高水平。
◆ 風(fēng)險控制全面
次級受益權(quán)：北京恒世華融公司及其股東嘉銘投資有限公司持有全部的次級受益權(quán)，從而對投資人受讓的優(yōu)先受益權(quán)進行了增信。投資人享有的優(yōu)先受益權(quán)，具有優(yōu)先分配信托利益的權(quán)利。
信托期滿回購：信托屆滿時，由北京恒世華融公司按約定回購全部轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先受益權(quán)，從而保證投資人的本金和收益。
不可撤銷回購保證：嘉銘投資有限公司為北京恒世華融公司于信托期滿回購優(yōu)先受益權(quán)提供《不可撤銷承諾函》，承諾若恒世華融未能如期回購，嘉銘將不可撤銷地承擔(dān)回購責(zé)任。
80％股份轉(zhuǎn)讓：北京恒世華融公司將公司80％的股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓至北京國投名下，北京國投可按合同約定處分該股份，最大限度保障投資人利益。
項目基本情況
土地一級開發(fā)是對位于北京市朝陽區(qū)白家莊西里危改區(qū)項目的所占地進行一級開發(fā)。白家莊西里危改項目位于北京市朝陽區(qū)白家莊路和東三環(huán)路交匯的西南角，東臨東三環(huán)中路；南臨白家莊中學(xué)北側(cè)圍墻；西臨北京八十中學(xué)東側(cè)圍墻；北臨白家莊路。其與CBD商圈、朝外商圈、燕莎商圈、第一使館區(qū)和第二使館區(qū)相鄰，周邊區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，涉外資源豐富，具有較好的商務(wù)發(fā)展前景。
項目公司簡介
白家莊西里危改土地一級開發(fā)項目的開發(fā)商——北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是嘉銘集團的全資子公司。該公司成立于2003年2月，注冊資本為5000萬元。
北京嘉銘集團作為母公司，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)項目投資、開發(fā)、建造、資產(chǎn)管理等在內(nèi)的專業(yè)化民營房地產(chǎn)集團。嘉銘集團歷經(jīng)十二年的發(fā)展壯大，截止2004年底，集團總資產(chǎn)已逾20億元人民幣，連續(xù)四年營業(yè)收入近10億元。其先后開發(fā)建設(shè)了濱河小區(qū)、嘉誠花園、小黃莊危改工程、馨銘園、楓度住宅區(qū)、元嘉國際公寓、嘉銘園、玉林小區(qū)等項目，總開發(fā)面積近150萬平方米。2004年，嘉銘集團共實現(xiàn)銷售收入87252萬元，共繳納各項稅款9049萬元，其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售收入72720萬元。
(xintuo摘自第一財經(jīng)日報)